Стоит ли брать в ипотеку квартиру из старого фонда ради небольшого платежа. Мнение юриста

Квартира в доме относительно недавней постройки с новой проводкой и хорошим ремонтом стоит дорого. Купить такое жильё за наличные деньги (без ипотеки) могут единицы, взять на покупку этой недвижимости кредит – далеко не все желающие, так как ежемесячный платёж будет существенным. 

Тем не менее людям нужно собственное жильё. Откладывать его покупку становится невозможным по ряду причин, поэтому многие всерьёз рассматривают старый фонд. Самое большое преимущество старого фонда – низкая цена квадратного метра и удобное расположение (как правило, такие дома находятся в локациях с развитой инфраструктурой). Но помимо преимуществ у него есть и недостатки: они довольно серьёзные.

Сегодня взвесим плюсы и минусы такого приобретения.

Первое, о чём считаем нужным предупредить: банки смотрят на старый фонд с осторожностью. Получить ипотеку на жильё во многих домах, построенных ранее 1950-х годов, крайне сложно. Для кредитора квартира является залогом, который должен быть ликвидным в течение всего срока выплаты ипотеки. 

Здание с вековой историей обладает серьёзным износом и, возможно, шлейфом непростого юридического прошлого. Для банка принятие в залог такой недвижимости неразрывно с высокими рисками, которые он будет компенсировать повышенной ставкой, следовательно, платёж по ипотеке для покупателя может оказаться довольно высоким. Экономия получается не такой ощутимой: покупатель рискует получить откровенно старое жильё (продать которое впоследствии будет ещё сложнее) в ипотеку по повышенной ставке. 

Как банки оценивают квартиры

Банки тщательно оценивают все объекты недвижимости по основным критериям:

1. Высокий физический износ. Большинство кредитных организаций устанавливают лимит общего износа здания на уровне 50–65%. Если дом признан аварийным или ветхим, ипотеку не одобрят.
2. Технические особенности. Особое и внимание уделяется материалу перекрытий. Деревянные перекрытия являются серьёзным недостатком. Некоторые банки либо сразу отказывают в ипотеке, либо требуют внести увеличенный первоначальный взнос (50% и выше).
3. Наличие необходимых коммуникаций. В квартире должно быть холодное и горячее водоснабжение, канализация, отопление и электроснабжение. Старые газовые колонки часто становятся причиной для отказа в ипотеке.

Что нужно знать перед покупкой квартиры в старом фонде

При покупке такой недвижимости не обойтись без юридического сопровождения: необходимо провести проверку длинной цепочки собственников и выявить скрытые обременения. Кроме того, при приобретении квартиры в старом фонде мы рекомендуем оформлять титульное страхование (страхование права собственности), поскольку всегда могут объявиться граждане, претендующие на неё (или долю в ней), так как при продаже их права были нарушены.

Серьёзной проблемой могут стать неузаконенные предыдущими владельцами перепланировки. Снос несущих стен, объединение санузла с кухней, перенос газовой плиты: всё это должно быть согласовано. Если перепланировка не узаконена, банк может приостановить сделку, а новый собственник – получить судебное предписание привести всё в вид, соответствующий плану, или выплачивать крупные штрафы.

Когда можно брать в ипотеку квартиру в старом фонде

Несмотря на риски, в определённых ситуациях такая покупка является разумным решением. Примеры таких ситуаций:

1. Участие в программе реновации (Москва) – покупка квартиры напрямую у Фонда реновации. Такое жилье считается новым, но на него, в отличие от обычной новостройки, можно оформить льготные ипотечные программы (например, приобрести по программе семейной ипотеки).
2. Старый фонд с капитальным ремонтом. Это дома (часто дореволюционные), которые в советское время прошли полную реконструкцию. Здесь заменены перекрытия и коммуникации, при этом сохранён исторический фасад. Банки относятся к ним более лояльно.

Если у вас есть сложности с выплатой ипотеки (неважно, на новое или вторичное жильё) и вам требуется помощь юриста, то пишите в форму на главной странице Финграмота.рф. Консультация бесплатна.